เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร

เมื่อใดที่มีข่าวว่ารัฐจะขยายโครงข่ายสาธารณูปโภคไปสู่พื้นที่ต่างๆ ด้วยการขยายถนน หรือก่อสร้างถนนสายทางใหม่ตามแนวผังเมือง หรือขยายโครงข่ายระบบคมนาคม หรือเพิ่มมาตรฐานของชุมชนด้วยการก่อสร้างระบบบำบัดน้ำเสียรวม สร้างหรือขยายสวนสาธารณะ สิ่งหนึ่งที่ต้องเกิดขึ้นตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ นั้นก็คือประกาศเวนคืนที่ดิน
เมื่อใดที่ที่ดินหรือบ้านที่คุณอยู่อาศัยตกอยู่ในแนวเขตการเวนคืนที่ดิน ผู้ที่เป็นเจ้าของทุกรายต้องพบกับสภาพแห่งการสูญเสียที่ไม่มีใครปราถนา แต่เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม รัฐซึ่งหมายถึงหน่วยงานที่เป็นเจ้าของโครงการ ก็จำเป็นที่จะต้องออกประกาศเวนคืนที่ดินเพื่อให้โครงการขยายสาธารณูปโภคนั้นๆดำเนินการต่อไปได้
ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรทำความเข้าใจกับเรื่องของการเวนคืนที่ดิน  และเตรียมความพร้อมกับการรับมือสถานการณ์ที่ไม่เคยคาดคิดมาก่อน เพราะโดยปรกติแล้วแม้ว่าการเวนคืนที่ดินจะมีการชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่เงินชดเชยที่ได้รับมักจะต่างกันมากเมื่อเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ได้มีความหมายเพียงแค่ราคาที่ประเมินมูลค่าได้เป็นจำนวนเงิน แต่รวมถึงราคาที่เกิดขึ้นจากความผูกพันของผู้เป็นเจ้าของเข้าไว้ด้วย ด้วยเหตุนี้เองจึงมีความพยายามอย่างสูงในการเรียกร้องให้ราคาชดเชยในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามราคาตลาด

ขั้นตอนการดำเนินการ

ภายหลังการสำรวจ และออกแบบทางวิศวกรรมแล้วจะดำเนินการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินตามขั้นตอนต่อไปนี้

1.ประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตสำรวจเพื่อที่จะเวนคืน

2.เจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการสำรวจอสังหาริมทรัพย์

3.กำหนดราคาเวนคืนโดยคณะกรรมการกำหนดราคา ซึ่งเป็นผู้แทนของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

4.ประกาศราคาค่าทดแทน

5.ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินมาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย แต่หากไม่ตกลงทำสัญญาเจ้าหน้าที่จะดำเนินการวางเงินค่าทดแทน

6.จ่ายเงินค่าทดแทน

7.การอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

8.ฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี ในกรณีที่ผู้ถูกเวนคืนไม่พอใจคำวินิจฉัยของรัฐมนตรี

9.จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์

10.ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน

11.ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

ปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินการ

1.รัฐบาลเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายเพียงผู้เดียว ซึ่งต้องใช้งบประมาณมาก

2.การเวนคืนเพื่อสร้างถนนเพียงเส้นเดียว ไม่สามารถแก้ปัญหาจราจรทั้งระบบได้เนื่องจากไม่สามารถเชื่อมโยงกับถนนโดยรอบให้เหมาะสม

3.การดำเนินการเวนคืนมักเกิดความล่าช้า จากการที่เจ้าของที่ดินไม่พอใจค่าตอบแทน

4.ความไม่เป็นธรรม ที่ผู้ถูกเวนคืน ต้องโยกย้าย และได้รับค่าตอบแทน ที่ไม่เป็นธรรมในขณะที่ ผู้ไม่ถูกเวนคืน เป็นผู้ได้รับประโยชน์

เมื่อรัฐมีความจำเป็นที่จะต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เพื่อกิจการใด ๆ อันจำเป็นเพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภคหรือการอันจำเป็นในการป้องกันประเทศ หรือการได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ หรือเพื่อการผังเมือง หรือเพื่อการพัฒนาการเกษตร หรือการอุตสาหกรรม หรือเพื่อการปฏิรูปที่ดิน หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น(มาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 )

การเวนคืนกับการชลประทาน

การเวนคืนกับการชลประทาน  มีความเกี่ยวข้องและสัมพันธ์กันโดยตรง ในการที่จะก่อสร้างอ่างเก็บน้ำต่างๆ ซึ่งจำเป็นต้องใช้ที่ดินเป็นจำนวนมาก  และใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างระบบคลองส่งน้ำให้กับราษฎร  ซึ่งที่ดินเพื่อการชลประทาน มิใช่ว่าจะจัดซื้อที่ดินที่อยู่ในเขตที่มีความเจริญเพียงอย่างเดียว แต่ต้องจัดซื้อที่ดินที่อยู่ในถิ่นทุรกันดาน  ในปัจจุบันนี้แหล่งน้ำส่วนใหญ่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ หรือป่าอุทยานแห่งชาติ เนื่องจากแหล่งน้ำมีอยู่ทั่วไป จึงต้องจัดหาที่ดินเพื่อการชลประทาน
การจัดหาที่ดิน   หมายถึง การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อกิจการของชลประทาน  แยกได้เป็น 4 กรณีดังนี้
1. การจัดซื้อที่ดิน
2.  การให้
3.  การแลกเปลี่ยน
4.  การขอใช้ที่ดินสาธารณประโยชน์

1.  การจัดซื้อที่ดิน  มีด้วยกัน 2 ประเภท คือ  การจัดซื้อที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ  และการจัดซื้อที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ
1.1.  ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ  เอกสารสิทธิ เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิหรือความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น เอกสารสิทธิมีหลายประเภท ได้แก่   โฉนด น.ส.3  และ ส.ค.1   การจัดหาที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ เมื่อมีความประสงค์จะใช้ที่ดิน   ก็สามารถดำเนินการได้โดยการขอซื้อจากเจ้าของสิทธิในที่ดิน หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่าโดยวิธีเจรจาปรองดอง  และหากเจ้าของสิทธิในที่ดินไม่ตกลงซื้อขายที่ดิน  แต่ทางราชการจำเป็นใช้ที่ดินจึงอาศัยการเวนคืนที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530

การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

เนื่องจากการที่จะทำให้ราษฎรส่วนใหญ่เกิดความพอใจ  หรือมีความต้องการตรงกันเกี่ยวกับเรื่องการเวนคืน  โดยเฉพาะเรื่องการประเมินราคาที่ดินที่ถูกเวนคืนนั้นทำได้ยากมาก  และเป็นปัญหาที่ประสบอยู่ในปัจจุบัน  ดังนั้นเพื่อเป็นการป้องกันปัญหาหรือผลกระทบที่จะเกิดขึ้น  และเพื่อความคล่องตัวในการประเมินทรัพย์สินที่ถูกเวนคืน  จึงต้องอาศัยหลักเกณฑ์ในการพิจารณาประเมินทรัพย์สินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530  มาตรา 21 วรรคหนึ่งคือ ” เงินค่าทดแทนที่จะให้แก่ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตามมาตรา 18  นั้น  ถ้ามิได้บัญญัติไว้เป็นพิเศษในพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับใดโดยเฉพาะแล้วให้กำหนดโดยคำนึงถึง
( 1 )  ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6
( 2 )  ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
( 3 )  ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
( 4 )  สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น และ
( 5 )  เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
ทั้งนี้  เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนและสังคม
แนวทางปฏิบัติในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่พอใจเรื่องราคาค่าทดแทนที่กำหนดให้จะเป็นไปตามมาตรา 25 และ 26  คือ
มาตรา 25  ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตามมาตรา 18 ผู้ใดไม่พอใจในราคาของอสังหาริมทรัพย์หรือจำนวนเงินค่าทดแทนที่คณะกรรมการกำหนดตาม  มาตรา 9   มาตรา 10 ทวิ  มาตรา 23  หรือมาตรา 28 วรรคสาม   มีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6 หรือรัฐมนตรี ผู้รักษารักษาการตามพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับนั้น  ภายในหกสิบวันนับแต่วันได้รับหนังสือจากเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ให้มารับเงินค่าทดแทนดังกล่าว
ในการพิจารณาอุทธรณ์ตามวรรคหนึ่ง  ให้รัฐมนตรีแต่งตั้งคณะกรรมการขึ้นคณะหนึ่งประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิทางกฎหมาย  และผู้มีความรู้ความสามารถในการตีราคาอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนทั้งหมดไม่น้อยกว่าห้าคน  เป็นผู้พิจารณาเสนอความเห็นต่อรัฐมนตรี  ทั้งนี้ให้รัฐมนตรีวินิจฉัยอุทธรณ์ให้เสร็จสิ้นภายในหกสิบวันนับตั้งแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์
มาตรา 26  ในกรณีที่ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนยังไม่พอใจในคำวินิจฉัยของรัฐมนตรี  ตามมาตรา 25 หรือในกรณีที่รัฐมนตรีมิได้วินิจฉัยให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาตามมาตรา 25  วรรคสอง  ให้มีสิทธฟ้องคดีต่อศาลได้ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยของรัฐมนตรีหรือนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วแต่กรณี
การที่เจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น  อุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีตามมาตรา 25  วรรคหนึ่ง  หรือฟ้องคดีต่อศาลตามวรรคหนึ่งนั้น  ไม่เป็นเหตุให้การครอบครองหรือใช้อสังหาริมทรัพย์  การรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง  การขนย้ายทรัพย์สิน  หรือการดำเนินการใดๆ ของเจ้าหน้าที่ หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับกิจการที่จะต้องมีการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องสะดุดหยุดลง
ในกรณีที่รัฐมนตรีหรือศาลวินิจฉัยให้ชำระเงินค่าทดแทนเพิ่มขึ้นให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของ ดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น  ทั้งนี้นับแต่วันที่ต้องมีการจ่ายหรือวางเงินค่าทดแทนนั้น

Tag : การเวนคืนที่ดิน

Advertisements